Зоны затопления и подтопления: как новые правила влияют на строительство и покупку недвижимости
С 4 августа 2026 года в действуют более строгие правила застройки территорий, включенных в зоны затопления и подтопления. Нововведения важно учитывать при выборе земельного участка, покупке дома или квартиры, а также при запуске строительного проекта.
Изменения внесены Федеральным законом от 4 августа 2026 года №301-ФЗ. Он скорректировал статью 67.1 Водного кодекса РФ и уточнил подход к инженерной защите территорий от негативного воздействия вод.
В границах установленных зон затопления и подтопления теперь запрещены:
-строительство объектов капитального строительства;
-освоение территорий в целях такого строительства.
Исключение предусмотрено только для сооружений и мероприятий инженерной защиты например, дамб, берегоукрепительных конструкций, искусственного повышения поверхности территории или свайных фундаментов.
Ранее строительство капитальных объектов в таких зонах допускалось при условии, что объект был обеспечен инженерной защитой. Теперь защита территории должна рассматриваться как отдельная задача, а не как элемент проекта будущего дома.
Зона затопления или подтопления— это не всегда участок у воды или территория, где после дождя стоит вода. Это официально установленная зона с особыми условиями использования территории, сведения о которой содержатся в ЕГРН.
Поэтому перед покупкой участка или объекта недвижимости стоит проверить:
-наличие зоны затопления или подтопления по кадастровому номеру;
-расположение границ зоны относительно участка;
-иные ограничения и обременения в выписке из ЕГРН;
-градостроительный план земельного участка;
-возможность размещения планируемого объекта с учетом действующих требований.
Особое внимание следует уделять участкам рядом с реками, озерами, водохранилищами, низинами и территориями с признаками застоя воды. Однако окончательный вывод можно сделать только на основании официальных сведений ЕГРН.
Если участок полностью или частично расположен в действующей зоне, капитальное строительство жилого дома, бани, гаража или иного объекта по общему правилу не допускается.
При этом правообладатель земельного участка может осуществлять инженерную защиту территории в границах своего участка. К таким мерам относятся строительство защитных сооружений, повышение уровня территории, устройство свайных фундаментов и применение иных средств защиты.
Важно понимать: проведение защитных мероприятий само по себе не отменяет зону.
Ограничение сохраняется до исключения сведений о зоне из ЕГРН.
Новые правила не имеют обратной силы. Минстрой России в письме от 2 сентября2026 года №54339-ИФ/08 разъяснил, что наличие ранее выданного разрешения на строительство не является основанием для прекращения его действия или отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Это касается в том числе проектов, реализуемых с привлечением средств участников долевого строительства по 214-ФЗ. При вводе таких объектов учитываются проектная документация, предусмотренные в ней решения по инженерной защите, а также требования земельного и градостроительного законодательства, действовавшие на момент начала работ.
Для новых проектов, стартующих после вступления закона в силу, ограничения применяются в полном объеме.
Чтобы снизить юридические и финансовые риски, рекомендуем до внесения аванса или подписания договора:
- Запросить актуальную выписку из ЕГРН по участку.
- Проверить наличие зон с особыми условиями использования территории.
- Сопоставить границы зоны с границами участка и планируемым пятном застройки.
- Получить градостроительный план земельного участка.
- Уточнить, требуется ли инженерная защита и возможна ли она на конкретной территории.
- Зафиксировать в договоре правовой статус участка и распределение рисков между
сторонами.
Поправки усиливают контроль за застройкой территорий, подверженных негативному воздействию вод. Для покупателя это означает необходимость более тщательной проверки участка до сделки, а для собственника — оценку возможности инженерной защиты и изменения правового режима территории.
Если вы планируете покупку земли, строительство дома или проверку объекта перед сделкой, начните с анализа ЕГРН и градостроительных ограничений. Это поможет заранее понять, можно ли реализовать задуманный проект без юридических рисков.
Компания "Твой берег" оказывает профессиональную помощь по выводу вашего участка из зоны подтопления и затопления.
